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2021-04-12
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物业纠纷三问:专业企业法律问题二:公建停水问题前段时间,大连遭遇寒流,大量住户出现由于水管冻住而停水的问题,住在龙畔锦城的王先生情况最为严重,因为王先生居住在一楼公建,公建的水表在户外井中,由于水表埋的太浅,已完全冻住,王先生找物业维修,物业称户外水表不归物业管理,王先生又找自来水企业报修,自来水企业称水表冻在地下,修不了,只能等自然化开,王先生只能干着急却不知道该向谁主张权利。王先生的问题是:遇到这种情况应该向谁反应,又应该怎样来维权?企业法律顾问律师解答:在处理物业方面纠纷的大原则一定是看《物业服务合同》中的具体约定,通常来说物业合同都约定了共有上下水管的维修是物业企业的义务,所以王先生有权找物业企业进行维修。另外,《大连市供水用水条例》中有规定,水表后部分也就是地下总管到水表这部分是归自来水企业维修的,因此王先生也可以向自来水企业报修,至于王先生说的自来水企业认为修不了,只能等自然化开,这是没有依据的,如果检修确定是表后部分冻住,自来水企业没有任何理由拒绝或拖延维修。

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政府工程项目的管理单位在《工程总承包管理办法》实施后应注意的几点问题:2019年12月31日,住建部正式发布《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》(“《工程总承包管理办法》”),于2020年3月1日开始实施。这是工程总承包领域迄今为止效力层级最高的全国规范性文件,在承发包要求、资质要求、风险分担、实施要求等方面展现了突出亮点。专业企业法律本文从发包方角度,为政府工程项目的管理单位提供几点建议,以供参考。 一、哪些项目可以直接发包?《工程总承包管理办法》仅适用于住建部监管范围之内的房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包活动,并不直接适用于其他类型的工程总承包项目。本办法第八条规定:“建设单位依法采用招标或者直接发包等方式选择工程总承包单位。工程总承包项目范围内的设计、采购或者施工中,有任一项属于依法必须进行招标的项目范围且达到国家规定规模标准的,应当采用招标的方式选择工程总承包单位。”2018年3月,国家发展改革委公布《必须招标的工程项目规定》,于2018年6月1日起施行,2000年4月4日国务院批准、2000年5月1日原国家发展计划委员会发布的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》同时废止。2018年6月6日,《国家发展改革委关于印发〈必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定〉的通知》开始实施。企业法律顾问《招标投标法》以及上述文件,对必须进行招标的工程项目范围作出了规定,具体汇总如下:(一)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目包括:1、使用预算资金200万元人民币以上,并且该资金占投资额10%以上的项目;2、使用国有企业事业单位资金,并且该资金占控股或者主导地位的项目。(二)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目包括:1、使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款、援助资金的项目;2、使用外国政府及其机构贷款、援助资金的项目。(三)必须招标的基础设施和公用事业项目包括:1、煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源基础设施项目;2、铁路、公路、管道、水运,以及公共航空和 A1 级通用机场等交通运输基础设施项目;3、电信枢纽、通信信息网络等通信基础设施项目;4、防洪、灌溉、排涝、引(供)水等水利基础设施项目;5、城市轨道交通等城建项目。(四)上述(一)(二)(三)范围内的项目,其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的,必须招标:1、施工单项合同估算价在400万元人民币以上;2、重要设备、材料等货物的采购,单项合同估算价在200万元人民币以上;3、勘察、设计、监理等服务的采购,单项合同估算价在100万元人民币以上。同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,合同估算价合计达到前款规定标准的,必须招标。因此,不属于上述(一)(二)(三)范围内的房屋建筑和市政基础设施项目可以直接发包;施工单项合同估算价不超过400 万,重要设备、材料等货物采购单项合同估算价不超过 200万,勘察、设计、监理等服务采购单项合同估算价不超过 100万就可以不招标直接进行采购。

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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,二、2011年以前的土地拆迁补偿状况1、适用法律为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,2001年6月6日国务院第40次常务会议通过《城市房屋拆迁管理条例》,自2001年11月1日起施行。因此,自2001年11月1日起城市规划区域内国有土地上房屋拆迁、安置补偿,适用该条例的规定。专业企业法律 2、拆迁补偿工作处理流程根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定:经市、县人民政府房屋拆迁管理部门批准,取得房屋拆迁许可证的单位为拆迁人,被拆迁房屋的所有人为被拆迁人;拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁,并与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议;双方无法达成一致协议的,由房屋拆迁管理部门裁决,当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向法院起诉。通过以上法律规定可以看出,这一时期的土地出让系属于毛地出让,由开发商负责对地上房屋等建筑物进行拆迁。企业法律顾问3、实践中出现的问题《城市房屋拆迁管理条例》所界定的"拆迁",本质上是政府对居民房屋所占用之土地的产权的征收,而2007年10月1日起开始施行的《物权法》第42条明确规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。依据前述《物权法》规定,政府征收居民享有所有权房屋的行为,是政府与居民间的行政关系;而《城市房屋拆迁管理条例》中却规定:拆迁的决策主体是政府,政府通过颁发拆迁许可证,由开发商等企业进行拆迁及补偿,拆迁人与被拆迁人是平等的民事法律关系。《城市房屋拆迁管理条例》与《物权法》的悖离,导致出现先拆迁后补偿情况,严重损害了被拆迁人的合法权益。

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物业纠纷三问,专业企业法律问题一:拒缴物业费问题李女士所在的小区物业管理不善,经常出现楼道垃圾几周没人清理,个人停车位被外来车辆占用,房屋漏水迟迟不修理的情况,小区业主多次与物业企业协调,仍不见起色,于是李小姐等大量业主以拒缴物业费的形式抗议,个别业主甚至5年未交过物业费,不久前,物业企业将李小姐等人起诉至法院,要求其缴纳欠付的物业费。李女士的问题是:李女士认为物业企业未尽到管理维护义务,所以想问一下业主是否有权拒缴物业费?律师解答:现实中有很多的业主因为对物业服务不满意而拒绝缴纳物业费。不可否认的是,不少物业企业在管理上确实存在问题,比较常见的是维修不积极、对外来车辆占道、阻挡车辆及车位等情况消极处理等。企业法律顾问但是李女士是否能因此不交物业费,则需要看物业企业和业主委员会签订的《物业服务合同》是否有相关的约定,如果《物业服务合同》中明确约定了因物业企业不履行义务,业主可以拒绝缴纳物业费的话,李女士有权不交物业费,如果没有约定,则不能以不交物业费的方式抗议。但是依据行业惯例,往往《物业服务合同》都是由物业企业提供的格式合同,物业企业是不会设定如此不利于自己的条款,绝大多数物业合同中仅仅约定类似于“如不履行合同义务,对方可终止或解除合同”的条款。因此,一般来说,业主是不能以物业企业未尽到管理维护义务而拒绝缴纳物业费的。业主遇到李女士的这种情况时,可以采用通过业主委员会与物业企业交涉的方式先进行协商,如果物业企业仍消极履行义务甚至不履行,业主委员会可以代表全体业主解聘物业企业,重新聘请其他物业企业,并可起诉物业企业要求承担违约责任。

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建方律师携手沙河口区春柳街道办事处举办公益法律常识讲座,为了全面贯彻落实“全面推进依法治国”的法治精神,切实地为社会提供法律服务,于2015年9月28日,我所联合大连市沙河口区春柳街道办事处共同在春柳街道社区举办普法公益讲座。专业企业法律沙河口区、春柳街道办事处等有关领导及近百名社区居民参加本次活动,我所指派法务经验丰富的资深律师--徐长胜主任律师与李杨律师作为本次活动的主讲人。为了使更多的老年人知法守法和增加维权意识,作为沙区人大代表的我所徐长胜主任深入浅出的向居民讲解《老年人权益保障法》的相关内容。企业法律顾问同时,我所李杨律师以案说法,主要讲解婚姻、继承等与社区居民生活息息相关的法律问题。两位律师将解读与互动交流结合,详实生动的既解答了共性问题,又满足了个性化的法律需求,受到了有关领导和居民的一致认可,为推进法治建设,构建平安和谐大连起到了积极的推动作用。

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