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关于预告登记制度的常识汇总

2010-04-27 00:00:00
编辑:建方律师

        《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日顺利通过。《物权法》首创了预告登记制度,从而迈出了我国登记制度关键的一步。以下从预告登记制度建立的目的、性质、适用范围、效力等方面加以总结。本文可供个人学习及培训之使用。

        一、立法目的、制度功能

       《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

        预告登记制度是一种特殊类型的登记制度,其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记,但预告登记所登记的不是不动产物权,而是对将来发生不动产物权变动的请求权。也就是说,进行了预告登记请求权,对将来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有对抗的效力,这样,所登记的请求权即得到保护。

        预告登记制度建立初衷来源于一度出现的开发商“一房二卖”所引起的房地产市场的混乱和老百姓切身利益的损害。预告登记制度的排他性从某种意义上来说限制了房地产商及其他债权人对其权利的处分,但是预告登记制度的意义也正在于此,权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有着极为重要的意义,非要发生这种变动不可,而法律也认可这种变动对权利人的重要意义,并以法律予以保障。比如,老百姓购买预售商品房,它涉及公民基本的生存权利,但是购房人在与开发商订立预售合同后,只享有合同法上的请求权,该项权利没有排他的效力,所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”的情况发生,而只能在这种情况发生时主张开发商违约而要求损害赔偿,却无法得到房屋。建立了预告登记制度,购房人如果进行了预告登记,开发商违背预告登记内容的行为将不发生法律效力。无疑,预告登记制度在杜绝类似“一房二卖”这种敏感的社会问题具有着特殊的作用。当然,预告登记制度所适用的范围远不止房屋的买卖,下文还将有所涉及。

        二、预告登记制度的性质

        预告登记是一种对物权变动的请求权,具有债权的性质,但又因其具有排他性,又具备了物权的性质,那它究竟是债权还是物权呢?预告登记制度是一种物权化了的债权。

        首先,预告登记请求权不属于物权。物权是一种支配权,以对有体物的直接支配为内容。而经预告登记后的物权变动请求权的性质仍然是一种请求权,权利人对标的物不享有任何支配意义上的权利,并且有时标的物本身尚不存在,如在期房预告登记的场合即是如此。仅因该权利具有对抗第三人之效力便认为该权利就属于物权,是不妥当的,对世效力仅是物权的效力之一,并不构成物权的所有本质特征,不能由某一权利具有对世性就推导出其为物权的结论。

        其次,经预告登记后的物权变动请求权除了具有对抗第三人的效力外,其它特征均与债权相符。即使是在债权的基础上赋予其对抗第三人这一具有物权性质的效力,这一额外的性质也不会使其丧失债权的属性,其本质仍然是债权人与债务人之间的一种相对法律关系。物权之所以具有对世性,是因为其直接支配特定物而享受其利益的权利,债权由于其性质为请求权,对标的物并不具有直接的支配性,只能通过请求债务人的履行来实现,预告登记以后,权利人也只是能够主张义务人所为的有害于其债权的行为无效,而不得直接对第三人主张权利。

        因此,经预告登记后的物权变动请求权的性质仍为债权,是法律出于保护交易安全的考虑,赋予其对抗第三人的效力,是一种特殊的债权。

        三、预告登记制度的适用范围

      《物权法》第二十条对于预告登记的范围是这样规定的“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议...”。规定似乎过于笼统和简单,在法律条文生效后,实践中出现了对条文理解的争议,更出现了要求对于一些需要明确的问题进行完善的呼声。

        1、2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》的第六十七条明确规定 有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:
  (一)预购商品房;
  (二)以预购商品房设定抵押;
  (三)房屋所有权转让、抵押;
  (四)法律、法规规定的其他情形。

        2、2008年2月1日起施行的《土地登记办法》第六十二条规定 当事人签订土地权利转让的协议后,可以按照约定持转让协议申请预告登记。
  3、前述两点为法有明文规定,但实践中往往会出现法无明文规定的情况,无论对于学者或者法律工编辑在理解法条时要把握立法原则,即预告登记的对象是指“以变动物权为目的的请求权”,当然大家应用于实践时还需有法可依,有些情形还需其他法律法规的规定。

        预告登记的本质是使本来属于债权性质的请求权具有了物权的排他效力,可以对抗第三人。预告登记本质上是为了维护交易安全,对债务人的契约自由进行限制,进行了预告登记的合同具有优先于未进行预告登记的合同得到实现的效力。法律上作出这种价值倾斜的前提是债务人具有优于债权人的地位,或者该交易标的物对债权人至关重要,或具有独 一无二的属性,实际履行对债权人至关重要,损害赔偿等违约责任方式并不能很好地保护债权人。因此,对于一些价值重大、与生活息息相关、具有不可替代性的物,有为预告登记的必要。所以除了不地动产(主要为房屋),国有土地使用权、农村土地承包经营权也属于不动产物权的范围,还有飞机、船舶、汽车等这些在民法的制度设计上通常准用不动产规则的动产同样适用预告登记制度。

        四、预告登记制度的效力

        从国外对于预告登记制度的立法来看,预告登记制度具有权利保全效力、顺位保全效力和破产保护效力。我国现行立法关于预告登记的效力只明确规定了权利保全效力,未规定顺位保全效力和破产保护效力。

        1、预告登记的首要效力在于保全功能,即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。但是,如果请求权人在办理了预告登记后,不动产权利人依然违反义务对不动产进行处分,此时产生何种效果?《物权法》第20条规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”预告登记后,登记名义人处分不动产时,其与第三人订立的合同的债权效力不受影响,但是绝 对不能发生物权变动的法律效果。

        2、顺位保全的效力。房产物权的变动登记,也可能是在同一物上设立多个并存的物权所为的登记,当同一物上有数个相冲突的物权时,顺位在前的物权优先实现。当预告登记推进为本登记时,本登记的时间溯及至以预告登记的时间为准,在预告登记与本登记之间登记的权利,若与本登记相冲突,都位于本登记的顺位之后。

        3、破产保护的效力,是指当不动产物权人临于破产时,物权变动请求权人可对抗其他债权人,从而使预告登记所保全的请求权得以实现。这一效力同样适用于产权人死亡的情况。在产权人破产或死亡时,物权变动请求权人基于预告登记的破产保护效力,可以要求破产管理人或继承人直接将指定不动产从破产财产或遗产中别除。

        五、预告登记制度的失效

        根据《物权法》第二十条,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。

        1、买卖合同生效后方产生物权变动请求权,为保证物权变动请求权的实现才设立了预告登记制度,因此,若买卖合同被宣告无效或被撤销,预告登记也应当被撤销。

        2、预告登记只是一种临时性的登记公示制度,自能够进行本登记之日开始,物权变动请求权人应申请本登记,法律上给予申请人3个月作为行使权利的期限,若申请人在此期间不申请本登记,则是对自身权利的放弃,预告登记失效。但是如果合同没有附期限或附条件等明显判断“能够进行本登记”的情况,似乎“能够进行本登记”过于主观性,缺乏判断标准。

        3、至于在发生上述两种情况后,预告登记是自然失效还是需要经登记后才能失效,丧失排他的效力,《物权法》并未作出相应规定。大多数学者倾向于在预告登记的消灭上,也宜采用登记的方式。不动产买卖合同的当事人都有申请预告登记的权利,当预告登记出现失效情形时,也都应该具有申请预告登记失效的权利。当预告登记申请人怠于行使申请本登记的权利时,可能将处于另一方的预告登记义务人置于不利境地,造成义务人因预告登记无法与第三人发生物权关系。因此,从平衡各方利益的角度,应当赋予义务人申请涂销预告登记的权利。

        六、其它问题

        1、预告登记与商品房预售登记的区别。

        我国现行的商品房预售登记制度与《物权法》所规定的预告登记制度存在本质区别,商品房预售登记目的在于行政管理即为一种预售资格审查的手段,而非对购房人的请求权进行保护,不具有排他性。预售合同登记适用城市房地产管理法等公法的强制规范,对于特定对象具有强制性,而预告登记适用私法规范,为权利人之间的约定产生。总之,预售合同登记属于行政管理性质,而预告登记属于私法的权利保全性质。此项应作为法律工编辑对当事人风险提示的一个重点。

        2、预告登记制度的法律适用

        依据《物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。”即是否向登记机构申请预告登记为权利义务人之间的合意,非具有国家行政强制力,如果“约定”达成并发生法律效力,双方才能依约而为,向登记机构申请预告登记。因此对于法律工编辑要向当事人提示未约定的风险。

       《房屋登记办法》第六十九条规定了单方申请预告登记的情形即“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记”。“单方申请”并非随意实行,其前提是双方事先有约定,在一方未按约履行时另一方才有权单方申请。

       

        以上是对于预告登记制度这个常识点的Z基本的理解与掌握,有些争议性的问题还需结合实际进行深入研究。

 


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