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公共租赁住房合同解除法律问题分析

2018-10-23 00:00:00
编辑:建方律师

摘要:保障和改善百姓居住条件,是政府应当承担的公共职能。为解决城市中等偏下收入“夹心层”群体住房困难问题,我国自2010年开始加快发展公共租赁住房制度。公共租赁住房由政府投资,并以较低的租金出租给 “夹心层”群众,进一步完善了我国住房制度建设。但是,近年来政府所关注的是公租房的建设和分配问题,在房屋租赁过程中承租方出现违约,如何解除租赁关系并收回房屋方面的研究相对较少。本文结合实际案例,通过深入分析公租房租赁合同的性质,在保障承租方权益的情况下合法解除租赁关系,保障公租房的正常流转。

 一、基本案情

某承租户与某公租房投资管理企业(下简称公租房企业)于2016年1月8日签订《某公租房项目某小区租赁合同》,合同约定:1、公租房企业将案涉房屋出租给某租户使用;2、租期一年,租金1098元/月,租金六个月一付,如逾期缴纳租金,按每日欠缴租金总额的千分之一支付滞纳金;3、如拖欠租金累计3个月以上的,公租房企业有权解除合同并收回案涉房屋。合同签订后,某租户办理入住。但自2016年7月其一直未支付租金,经公租房企业多次催缴,仍拒不支付。公租房企业遂诉至法院,要求支付租金及滞纳金、解除双方间的租赁关系并腾退案涉房屋。


二、法律问题

首先,关于案涉合同性质的问题。案件中,公租房企业与某租户签订的《租赁合同》中约定公租房企业为出租人,租户为承租人,合同中约定了双方的权利与义务,即作为案涉房屋出租人需要履行房屋租赁合同中出租人的权利义务,租户作为案涉房屋的承租人,亦需要履行房屋租赁合同中承租人的权利义务。双方法律地位平等,不存在行政上的管理关系,完全是平等主体间的民事行为。故双方签订的《租赁合同》属于一般的民事合同,而不是行政合同,故该起案件亦应当属于人民法院民事案件受案范围。。
其次,关于案件法律适用的问题。根据Z高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》第1条:“……当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本说明。”从该条规定来看,本案不能适用此司法说明。但不适用此司法说明,并不意味着本案不是民事法律关系受案范围。依据法律适用的规则,公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用该说明,并不等于说法院不受理案件,而是应该适用《合同法》等其他民事法律规定,依法进行审理。同时针对公租房的管理,住建部曾颁布《公共租赁住房管理办法》,本案亦可适用此部门规章。
再次,关于合同解除权问题。《合同法》第93条、94条是关于合同解除的规定。第93条规定的是合同约定解除权:即“当事人可以约定一方解除合同的条件。”第94条规定的是合同法定解除权:即“解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。”本案中公租房企业诉请要求解除合同,既符合《租赁合同》的约定,又满足合同法定解除的条件。根据《租赁合同》的约定:拖欠租金累计3个月以上的,公租房企业有权解除合同。此外,从租赁合同的性质上来看,公租房企业出租房屋的目的,除了实现政府改善民生的社会责任之外,也为了收取租金维持运营。租户长期拖欠租金,必然导致租赁合同目的不能实现。在经过公租房多次催告缴费,租户仍拒不支付的,公租房企业也可以按照法定解除的规定主张解除合同。


三、现实问题

法院在审理本案中,存在较大顾虑的问题在于:解除租赁合同是否等于剥夺承租人享有保障房资格的问题。公共租赁住房政策实施的是“政策性住房,市场化管理”的运营模式。具体流程分为两个阶段,第一阶段每位申请人首先依据公租房管理办法规定的条件向政府有关部门提出申请,由政府有关部门审核。第二阶段,即审核合格后才能与公租房企业签订《公共租赁住房租赁合同》办理入住。政府审核、承租户与公租房企业签订合同是两个阶段的不同行为,现公租房企业要求解除合同腾退房屋只是就租赁合同中承租人未按约定履行合同义务而主张的违约责任,并不是要求剥夺承租人的享受保障房政策的资格,即解除合同不等同于剥夺资格。依据相关保障房政策,如果承租户仍符合相关保障房政策条件,仍可继续重新申请公租房实物配租或租金补贴。


四、法律建议

首先,公租房企业在催缴租金时,对于欠缴租金的租户谨慎采取停水停电措施。根据《合同法》第216条:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故在承租期间,公租房企业应当保证租赁房屋具备正常的使用功能。而停水停电的行为,导致承租房屋不具备使用性,因此,法院有可能在停水停电期间不支撑公租房企业主张房屋租金的诉请。
其次,在租户拖欠房租达到合同约定的解除条件后,严格依照法律规定行使合同解除权。根据《合同法》第96条:当事人一方依照本法第:93条第二款、第94条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此,公租房企业应当在符合解除条件后,书面通知承租户解除合同,合法解除双方间的租赁关系。


综上,公共租赁住房制度的初衷是为了让真正困难的群众有房可住,但在实际运营上来看,也存在部分群众打着“困难群体”的旗号,既不履行合同约定,又强行占用国家资源。在这种情况下,依法依规解除双方租赁关系,盘活公租房资源,才能Z 大限度的发挥公租房制度的作用,使百姓收益。


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