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农村集体建设用地流转的法律机制

2020-08-31 08:26:36
编辑:建方律师

摘要:改革开放以来,我国经济取得了举世瞩目的成就,城市化、工业信息化建设稳步推进,一定程度上来讲,我国已经脱离了农业国行列,跻身于工业国。但随着经济的高速发展,农村的发展一定程度上没有得到重视,农村还存在着一系列的土地流转的乱象,对我国社会和经济的发展带来了负面效应。经过了几十年的探索与实践,集体建设用地使用权流转已经从最初的混乱无序状态逐步过渡到了现在的平稳有序状态。本文从三个部分进行研究,第一部分从集体建设用地法律性质进行探讨,重点挖掘其深层次含义;第二部分着重探讨集体建设土地流转存在的问题;第三部分着重从新《土地管理法》进行分析。


一、集体建设用地使用权的性质

关于集体建设用地使用权的性质,很多学者看法不一。一些人士认为,集体建设用地使用权是指权利人依法享有的在农民集体所有的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。还有一些人士认为,具有批准权的人民政府批准的享有集体建设土地所有权的权利人将土地用于非农建设的权利就称为集体建设用地使用权。

笔者认为,集体建设用地使用权是一种十分重要的用益物权。是权利所有人依法享有的法定排除他人干涉的权利。集体建设用地使用权的用益物权性质的确立与物权法定原则并不冲突,且确立集体建设用地的用益物权性质,将提升土地使用效益。


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二、集体建设用地流转中存在的问题

(一) 法律规定不完善,集体建设用地流转长期处于不规范的状态

我国目前相关法律制度对集体建设用地流转的规定存在很多不合理之处,分析如下:

(1)产生原因

一方面是我国法律体系对其规定有很多不合理之处,没有起到保护权利人合法权利的效果。另一方面,在当下城乡差异逐步拉大的情况下,集体建设用地作为农业的重要保障,更是有大量的利益纠缠在内,农业人口需要利用其产生经济收益以维持生活,然而一些其他机构、单位也想从中攫取一些利益。

(2)一般表现

就目前来看,相关规定还停留在聚焦乡镇企业的阶段,没有为大型私营企业的发展设定合理的法律空间。上世纪90年代以后,一些地方政府颁布的文件起到了一定规制作用,也得到了中央的支撑。比较著名的是《广东省集体建设用地流转办法》(2005年6月23日广东省人民政府令第100号),对我国集体建设用地流转具有里程碑式的意义。其意义有以下几个方面,其一是突破了政府对集体建设用地的专占,保证了国家土地和集体建设用地享有平等的权利;其二是有利于促进流转市场的规范性,为各方的合法权利提供了强有力的保护措施。


(二)改革缺乏创新

纵观各地改革可以发现,大多都是借鉴了国有土地流转的法律制度,真正适合集体建设用地流转的改革制度少之又少。上文曾提到的《广东省集体建设用地流转办法》虽然对广东省乃至全国的集体建设用地流转改革都起到了积极作用,但由于我国特殊国情的产物——城乡二元制度的存在,使这些具有重大意义的改革制度无法打破国家根本大法的限制,无法彻底解决问题。总体来讲,现在我国的集体建设用地流转制度还处于较为原始的状态,导致了范围模糊、规定不严谨的状况。


三、新《土地管理法》对集体建设用地流转的有效规制

(一)有效规制措施

1、允许集体经营性建设用地入市

新修改的土地管理法删除了原来土地管理法第43条,任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。即从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征用国有的原集体土地的规定。对于农村集体建设用地,在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

2、《土地管理法》在农村建设用地补偿上的改进

新《土地管理法》确立了一项新的重要制度,就是将农民住宅用地上的附着物独立进行补偿,规定如下:农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,敬重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。


(二)新《土地管理法》对我国经济社会的积极影响

1、为农村集体建设用地流转的规范性提供了法律保障

《土地管理法》规定了除一些特殊情况集体建设用地不得不进入市场流转之外,其他集体建设用地只能用作农村自用,从而为农村集体建设用地流转的规范性提供了法律保障,也积极有效的预防了集体建设用地流转过程中一些地方官员乱作为的现象。

2、进一步加强了社会的稳定性

以往不规范、不合法的流转状态,使农民利益受到了很大损失,从而为我国的社会发展埋下了很多不稳定的种子。农业建设是我国经济建设的能源保证和动力来源,如果像以前那样集体建设用地流转处于不规范的状态,侵害了农民的合法权益,从而降低了农民生产建设的积极性,也为农业建设埋下了消极种子。


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四、结语

我国实施乡村振兴战略,是我党在新形式下,审时度势,提出的一项利国利民的重大战略政策,它的提出标志着我国农村经济建设进入了新的时期。我认为,集体建设用地流转改革应坚持党的领导、坚持人民主体地位、时时刻刻想着人民利益,并参照国内外已有的经验和教训,踏踏实实的走好每一步;与此同时,充分发挥地方政府的作用,使其领导和责任人员能真正认识到此次改革确实关系的利益重大,切实做好每一步工作,发光发热,促进乡村发展。




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