金沙官网

房地产纠纷律所
您当前的位置 : 金沙官网 > 资讯动态 > 理论探析

联系大家Contact Us

金沙官网

垂询电话:0411-39799855  39799857   15909867308

地址:大连市沙河口区中山路594号金玉星海2单元21层

邮箱:jianfanglawyer@126.com

网址:www.jf-lawyer.cn

以股权方式转让国有土地使用权合同效力分析

2020-10-15 08:00:32
编辑:建方律师

随着房地产业的蓬勃发展,土地二级市场的市场化机制日益强化,房地产开发企业为了实现利益最大化及资源合理配置,需要将国有土地使用权转让,但由于我国实行土地所有权归国家所有的法律制度,我国法律对国有土地使用权的转让严格制定了限制条件,导致实践中出现了以股权转让方式实现土地使用权转让合同的出现。但对该类合同效力问题法律没有明确规定。本文意在通过对以股权转让方式实现土地使用权转让合同的效力进行分析,以期为该类土地使用权转让合同效力认定提供参考意见。


一、概念

土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议。以股权转让方式实现土地使用权转让,是指买受人通过购买土地使用权人企业股份,从而实际控制土地使用权,达到土地使用权转让的法律后果。


二、我国法律对转让国有土地使用权的规定

因国有土地使用权转让人取得土地使用权的方式不同,对该类合同效力有不同的限制条件。

(一)以划拨方式取得土地使用权

依据《城市房地产管理法》第40条规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。可见,对以划拨方式取得的国有土地使用权转让作了限制,以划拨方式取得的国有土地使用权除非经相关政府部门批准,否则不得转让。

(二)以出让方式取得土地使用权

依据《城市房地产管理法》第39条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。可见,对以出让方式取得的国有土地使用权转让必须满足两个条件,一是要以合同约定支付出让金,取得土地使用权证书。二是按照土地使用权出让合同约定进行开发,如果进行房屋工程建设,必须要达到开发投资总额的百分之二十五以上。


金沙官网


 三、以股权转让与直接转让国有土地使用权的比较

(一)转让主体不同

股权转让的主体是土地使用权持有企业的股东。土地使用权转让的主体为土地使用权持有企业,转让主体是企业。

(二)法律依据不同

股权转让主要是依据《企业法》的规定。国有土地使用权转让则主要依据《城市房地产管理法》等相关法律法规。

(三)转让条件不同

股权转让是指股东将其对企业所有之股权转移给受让人,由受让人继受取得而成为企业新股东的法律行为。以股权方式转让仅需要满足《企业法》关于股权转让的规定。国有土地使用权转让,则需要满足《城市房地产管理法》等法律法规规定的条件,不符合转让条件的禁止转让。 


四、以股权方式转让土地使用权合同效力

因国有土地使用权直接转让限制条件多,程序繁琐,开发企业为了实现利益,以股权方式转让土地使用权应运而生,且以该形式转让土地使用权的多数是不符合《城市房地产管理法》规定条件的。但由于我国法律对该类合同效力没有明确规定,导致司法实践中认定不一。主要存在两种观点:


金沙官网


(一)无效说

持该说的主要依据是《合同法》第52条(五)规定,违反法律和行政法规强制性规定的合同无效。该观点认为,《城市房地产管理法》第39条、40条规定属于效力性强制规定,违反该规定转让土地使用权的合同无效,无论是直接转让还是名为股权转让实为土地使用权转让均无效。

该观点存在机械适用法条、违法鼓励交易原则等缺陷。同时,该观点成立的前提是《城市房地产管理法》第39条、40条属于效力性强制规定。是否属于效力性强制规定有不同观点,但从最高院公布的案例来看,最高院认为《城市房地产管理法》第39条、40条应属行政管理性规定,不属于效力性规定,因此违反该法律规定转让土地使用权合同并不当然无效。

(二)有效说

该观点认为,遵循鼓励交易原则,需严格限制合同无效的适用。从最高人民法院公布的案例可以看出,最高院认定《城市房地产管理法》的限制性规定只是限制房地产过户的条件,即只影响物权变动的结果,不影响其原因行为。因此,不能以此条认定土地使用权转让合同无效。同时,最高院明确认定《城市房地产管理法》第39、40条中的限制条件,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,认为上述两条款属于行政管理性规定,对于不符合条件的土地使用权转让合同,行政机关不予办理变更登记,但不会影响合同转让的效力。

笔者同意第二种观点。在实践中,以股权方式转让国有土地使用权的行为,主要“规避”的是《城市房地产管理法》上述两个条款的规定。以股权方式转让土地使用权并未发生土地使用权人的变更,故不应适用《城市房地产管理法》,而应适用《企业法》对股权转让的有关规定来判定合同效力。这样更符合立法目的,更具有现实意义,有利于维护市场交易稳定。           

                                                  

 执笔人:孙伟律师

 


标签

本文网址:/news/712.html

最近浏览:

相关产品

相关资讯

联系大家

垂询电话:0411-39799855  39799857    15909867308

E-mai:jianfanglawyer@126.com

办公地址:大连市沙河口区中山路594号星海广场金玉星海2单元21层


1593330357746139.jpg

关注微信公众号

XML 地图 | Sitemap 地图